豪掷百亿抄底美楼市 黑石:房地产估值已触底

YinJi

豪掷百亿美元抄底美国楼市 黑石:房地产估值已触底

证券时报

黑石豪赌房地产背后，看中了啥？

当地时间4月8日，黑石集团官网宣布，他们已经达成一项最终协议，根据该协议，黑石集团将以约100亿美元（约合人民币720亿元）的价格，买入美国最大公寓业主公司之一的Apartment Income REIT（即AIR Communities）。

这是黑石集团年内第二次出手买入房地产公司。今年1月份，黑石还以35亿美元的价格收购了总部位于加拿大的房地产公司Tricon。

黑石集团CEO Jon Gray表示，黑石认为美国“房地产的估值已经触底”。

获百亿美元溢价收购，AIR Communities股价飞升

协议显示，此次收购价格较AIR Communities于2024年4月5日（交易公告前最后一个交易日）在纽约证券交易所的收盘价溢价25%。AIR Communities股价也于上周五暴涨超过22%。

据悉，AIR Communities是一家公开交易、自我管理的房地产投资信托基金。该公司的投资组合包括分布在美国10个州和哥伦比亚特区的76个社区，总计约2.7万套公寓住宅。

对于此次收购，AIR Communities总裁兼首席执行官Terry Considine说道：“我为团队及其卓越的文化感到自豪。此次交易将强化公司的使命，即为他人提供居所、理想的工作场所以及充当负责任的管理者，并成为投资者值得信赖的合作伙伴。团队已建立的业务将通过与黑石集团的合作共同关注居民服务和投资机会。我们感谢黑石集团提供的机会以及对共同努力可以取得成果的信心。”

黑石多次出手，押注房地产

公开资料显示，黑石集团是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，其房地产业务成立于1991年，目前是全球最大的商业房地产所有者，拥有并经营各个主要地区和行业的资产，包括物流、住宅、办公、酒店和零售。近些年来，一直寻求收购世界各地管理不善、地理位置优越的资产。

对于此次收购，黑石全球联席主管Nadeem Meghji说道：“AIR Communities代表了我们收购的最高质量的大型公寓组合，并且位于多户型且基本面强劲的市场。AIR Communities出色的运营团队给我们留下了深刻的印象，期待与他们密切合作，同时继续提供出色的居民体验。”

实际上，这不是黑石集团今年首次收购房地产公司。早在今年1月，黑石集团就宣布了花费35亿美元（约合人民币253亿元）收购总部位于加拿大的Tricon。据了解，这是一家投资单户出租和多户出租房屋的房地产公司。美国和加拿大都有业务，黑石集团当时以11.25美元/股的价格收购了Tricon的所有已发行普通股。交易价格较Tricon2024年1月18日（交易公告前最后一个交易日）在纽约证券交易所的收盘价溢价30%。如果加上此次收购，黑石集团今年房地产的投资规模超过130亿美元（约合人民币约940亿元）。

据了解，Tricon的业务模式是在优质社区提供优质的出租房屋和公寓，并通过其技术支持的运营平台和专门的现场运营团队提供居民服务，服务范围包括亚特兰大、夏洛特、达拉斯、坦帕和菲尼克斯以及加拿大多伦多等地。除了管理单户租赁住房组合外，Tricon在美国拥有一个单户租赁开发平台，正在开发约 2500套房屋，以及众多土地开发项目，可支持近21000套单户的未来开发家园。该公司还拥有一个加拿大多户住宅开发平台，正在建造约5500套经济实惠的多户出租公寓。

在黑石的收购后，Tricon公司计划完成价值10亿美元的美国新单户出租屋开发项目和加拿大25亿美元的新公寓开发项目（连同其现有的合资伙伴）。同时还将在未来几年内通过额外10亿美元的计划资本项目，继续提高美国现有单户住宅的质量。

据了解，美国过去一年利率的上升给出租房屋和其他商业房地产贷款的房东带来了压力，一些分析师认为黑石集团此次交易是对这种压力已经开始缓解的信任票。杰富瑞金融集团的分析师对此表示：“我们认为，通过此次交易，黑石集团正在传达的信息是，他们认为利率正在趋于稳定，获得资本的机会也在改善，这对该行业来说是一个积极的解读。”

黑石豪赌地产背后：认为估值已经触底

为何在2024年大举收购房地产公司？Jon Gray对此解释道，他们认为房地产行业的估值已经触底。当地时间4月8日，Jon Gray在黑石集团官网发布的视频中表示：“2024年将是再加速的一年，虽然通货膨胀的问题一直使美联储在过去多次加息，然而最新的数据表明，通货膨胀的问题已经得到缓解，但是我认为美联储不会过早且大幅度的降息。我们认为房地产的估值已经触底，但这并不代表这个行业会突然反转，我们可以看到市场一些房地产公司依旧面临着经营不善、债务过多等问题。所以我们希望在触底的时候进入这个行业，即使目前可能还会在底部震荡一段时间。”

美国最大的房地产垂直类信息网站Zillow的最新调查数据显示，Zillow上新挂牌的现房2月份与去年同期相比增长了21%，比1月份增长了20%。2月份，美国50个最大都市区中有45个地区的房价环比上涨。涨幅最大的是昂贵的沿海大都市：圣何塞（1.6%）、圣地亚哥（1.3%）、西雅图（1.2%）、旧金山（0.8%）和华盛顿特区（0.8%）。47个地区的房价较去年同期有所上涨。年度价格涨幅最高的是哈特福德（12.5%）、圣地亚哥（10.8%）、圣何塞（8.8%）、波士顿（8.8%）和普罗维登斯（8.4%）。越来越多的证据表明“利率锁定”的影响开始减弱。

根据该网站调查的分项指标显示，2月份新挂牌量环比增长超过3%，这是自2018 年以来的最大月度增幅，增幅显著。同时新上市房源流量比去年同期高出20.8%，为买家提供了更多选择。

新挂牌量走势

（新挂牌量走势，来源：Zillow网站）

黑石集团对于美国房地产的豪赌或许只是刚刚开始，Jon Gray2024年多次表现出对投资房地产行业的信心，2周前他就表示，房地产价格正在触底，现在是买入的时候。